Rappel sur la législation concernant la salubrité des logements

Les bailleurs proposant des logements insalubres sont monnaie courante. Combien de fois n’a-t-on pas entendu dans les médias d’incendies causés par une installation électrique vétuste ? Combien de reportages sur des locataires vivant dans un appartement avec de l’eau qui coule du plafond ?

Les critères de salubrité d’un logement sont clairement définis par la loi. Voici un petit rappel qui vous aidera à faire valoir vos droits, en tant que locataire, mais aussi en tant que propriétaire.

Logement insalubre : définition générale

L’insalubrité a une définition législative depuis le milieu du XIXe siècle. Elle concerne les « logements qui se trouvent dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé des habitants ».

Si la définition a le mérite d’être claire, elle est très difficilement actionnable. Si vous n’arrivez pas à prouver que votre logement est directement responsable de vos afflictions, vous ne pourrez envisager aucune action.

Critères de salubrité d’un logement

La loi ne parle pas de critère de salubrité, mais de décence. Ces derniers sont expliqués notamment dans le Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Un logement décent se caractérise par :

• Une surface habitable minimale de 9m² (ou volume habitable minimum de 20 m³)
• Aucune infestation de nuisibles
• Aération suffisante
• Installation électrique et de gaz conformes aux normes de sécurités
• Protégé contre les infiltrations d’air

Est-ce légal de vendre un logement insalubre ?

La loi n’interdit en rien la vente ou la location d’un logement insalubre. Toutefois, ceci peut se retourner contre vous.

Lors de la cession d’un bien immobilier, vous êtes astreint à fournir 10 diagnostics : loi Carrez, performance énergétique, amiante, plomb, termites… Il n’y a en revanche aucun diagnostic spécifique sur l’état de décence ou d’indécence d’un logement.

Le futur acheteur peut par contre engager un expert indépendant afin de dresser un état de décence, notamment s’il veut bénéficier d’un prêt à taux zéro. En tant que vendeur, vous devrez donc sans doute faire baisser le prix du logement.

Je loue un logement insalubre : quels sont mes recours ?

Il y a peu de chance pour que votre bailleur vous aide. En règle générale, il jouera sur la différence sémantique qu’il y a entre « indécence » et « insalubrité ». Un logement indécent est dégradé, mais ne présente pas de danger apparent. Un logement insalubre, par contre, met en danger la vie du locataire.

Si votre logement est réellement insalubre et que votre propriétaire ne veut rien entendre, vous devrez contacter la mairie afin qu’elle lance une enquête. Les interventions se font au cas par cas. En cas de grave danger, vous pourrez être relogé. Toutefois, sachez que les procédures sont extrêmement longues.

Les cas d’indécence sont des affaires privées. Le litige devra se régler avec le bailleur. Vous pourrez même aller jusqu’en justice et réclamer une indemnisation. L’autorité publique n’interviendra donc pas dans cette affaire.

Si les critères de décence d’un logement sont assez clairement établis dans la loi française, les locataires et les futurs acheteurs auront des difficultés à les utiliser pour faire valoir leurs droits. Premièrement, parce que le propriétaire n’est pas obligé de fournir un diagnostic lors de la vente. Deuxièmement, parce que dans le cadre d’une location, il laissera l’occupant se débattre avec les notions d’insalubrité et d’indécence. Ce jeu est toutefois à double tranchant, car, si le bailleur tombe sur une personne tenace, il pourra se retrouver au tribunal ou bien avoir affaire aux services municipaux. Si vous êtes propriétaire d’un logement en mauvais état, faites faire une évaluation du logement par une entreprise compétente pour éviter d’avoir ce genre de problème.