Vous venez d’acheter une maison ou un local commercial et vous avez remarqué que le vendeur avait caché la mérule. Si le vendeur ne vous a pas informé avant de signer, la logique voudrait que vos actions soient dirigées contre lui et que vous receviez une indemnisation.

En pratique, cependant, c’est plus compliqué que cela. Examinons les recours possibles contre un vendeur en cas de mérule.

La mérule est-elle un vice caché ?

L’acheteur part du principe que le vendeur est de bonne foi lorsqu’il vend quelque chose. C’est une grave erreur. L’article 1641 du code civil prévoit que le vendeur doit signaler immédiatement tout bien impropre à l’usage, sauf si une clause limitative ou une clause de responsabilité exclusive est ajoutée au contrat de vente.

Le vendeur établira un contrat dans lequel il déclare que l’acheteur achètera les biens en l’état. L’acte de vente suppose que le vendeur ne le sait pas. La seule façon de prouver que la mérule est cachée est de prouver que le vendeur est de mauvaise foi. Il a délibérément dissimulé le problème.

Avez-vous reçu le diagnostic technique avec l’acte de vente ?

La loi ALUR de 2014 impose au vendeur de joindre un diagnostic mérule dans le contrat de vente. Vous pouvez le contester si nécessaire, même s’il existe une clause exclusive de responsabilité.

Le diagnostic n’est pas exigé si le logement se trouve dans une zone à risque désignée par un arrêté préfectoral. Une notice d’avertissement sur la présence de la mérule doit être jointe au contrat.

Dans quelles conditions puis-je assigner le vendeur en justice ?

Le recours est possible dans quatre cas de figure selon la date et la nature de la vente.

Voici les quatre cas dans lesquels votre recours est recevable.

  • Si votre bien a été acheté avant 2014, et que la mérule n’était pas assez visible ;
  • Si l’achat a été effectué par l’intermédiaire d’un agent avant 2014.
  • Si l’achat a été effectué après le vote de la loi ALUR, et que le diagnostic technique n’était pas inclus dans le contrat de vente,
  • S’il n’y a pas de clause d’exclusion de responsabilité dans le contrat de vente.

Si vous (l’acheteur), n’êtes dans aucun de ces cas, il sera difficile de prouver la culpabilité du vendeur. Le contrat de vente ou l’absence de loi concernant le diagnostic protégera le vendeur.

Si vous êtes impliqué dans l’un de ces cas et décidez d’aller en justice, vous devrez prouver que le vendeur ou l’agence était au courant du problème de la mérule.

Quelles sont mes options dans le cas de la mérule ?

Avant de recourir à une action en justice, résolvez le problème avec le vendeur ou l’agence. Chaque partie devra endurer une procédure longue et coûteuse. Récupérez le coût du traitement ou des rénovations.

Pour que votre demande soit recevable, il est nécessaire de prouver que le vendeur connaissait l’existence de la mérule. Si le vendeur savait que la mérule était présente, il sera protégé par la clause de prescription. Vous pouvez demander une indemnisation si vous avez acheté votre logement après 2014, même si le diagnostic ne figurait pas dans l’acte de vente.